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房产抵押贷款的一抵和二抵区别是什么?按揭房抵押是一抵还是二抵?
行业动态 2023-05-27 10:16:51 来源：好房网
住房抵押贷款是银行为保证贷款的安全，把借款人的房地产、有价证券及其他凭证，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。这种贷款实际上是债务人(抵押人) 在法律上把财产所有权转让给债权人 (抵押权人) 以取得贷款，这期间如果债务人不能按期偿还贷款本金和利息，债权人有权处分抵押物，并可优先受偿的贷款方式。
这种贷款方式，可以减少债权人的贷款风险，为债权人收回贷款提供了最有效的保证。在住房信贷中采用抵押贷款是基于银行经营资金的安全性、流动性和盈利性考虑的。由于这项住房贷款的借款人大都是居民个人，而借款人的资金实力和信誉程度银行不可能了解清楚，这样就增大了银行贷款的风险，而抵押贷款恰恰在贷款风险较大的情况下，为债权人提供了收回贷款的有效保证。因此，银行在对居民个人的住房贷款中，大都采用抵押贷款方式。
一、房产抵押贷款的一抵和二抵区别是什么
差别一：贷款条件不同。
1、是借款人具有完全民事行为能力;
2、借款人有合法稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力和意愿;
3、借款人个人信用状况良好;
4、个人和住房有抵押贷款的条款;
5、满足贷款机构规定的其他条件。
在满足许多首次抵押贷款条件的同时，还必须具备以下条件：
借款人持有该房屋的房地产权证;
该房屋具有可抵押的最高额抵押。
差别二：贷款额度。
一抵：最高可贷住房价值的七成;
二抵：第二种方式主要看剩余评估额度，贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款本金余额。二抵要比一抵低得多。
例如：估价为五百万的房屋，一笔贷款就可以收回三百五十万。
贷方350万，归还250万后，仍想做二抵。
然后，两次抵减只能贷出“500(评估值)x0.6-100万(未偿还金额)=200万”;
第三种：借贷不同。
第一种：银行、非银行贷款机构普遍接受住房抵押贷款，只是各自的要求不同，利率、额度等贷款内容不同;
二抵：大多数银行和非银行贷款机构都不接受二抵，只有少数银行可以办理。
二、按揭房抵押是一抵还是二抵
如果房产是按揭状态，就有两种方案可以选择：直接按揭状态申请二抵，或者垫资还清尾款直接申请一抵。具体选择哪种方案，主要还是根据自己的用款情况来决定。
1、按揭尾款的剩余额度。二抵额度的计算方法：房子的评估值x放款成数-按揭未还金额。1000万的房，按揭剩余300万，抵押一般7成放款。1000万x0.7(7成放款)-300万=400万额度。如果按揭的剩余额度比较高，可以直接申请二抵，毕竟前期还尾款的垫资过桥费用也是不少的开支。如果额度所剩不多，申请一抵也很合适，一抵的利率要比二抵的利率低很多。
2、用款金额的大小。如果资金需求不多，二抵剩余额度够用，可以考虑二抵，不影响按揭。如果资金需求比较大，优先考虑还清按揭，直接做一抵，额度高，利率低，且可选择的产品较多。
3、房贷利率
如果按揭是申请的公积金贷款或者公积金+商贷组合，利率远远低于抵押贷款的利率，可以优先选择二抵。如果按揭申请的纯商贷，那么利率一般都是高于抵押利率的，这种情况建议做一抵。不仅可以解决目前的资金问题，还可以从原本按揭利率置换到低利率，省出中间的利息差，一举两得。
4、资金所需时间
一抵和二抵的审批流程很相似，审批时间也差不多。二抵的年限一般可以选择5年、10年、20年。一抵的话最长20年期限也是有的，但是短期居多，3年、5年、10年。
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